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改善优质房企资产负债表 房地产风险化解再提速******

　　事关房地产融资、结构性货币政策工具、重点领域金融服务等，再迎监管进一步发声。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中，包括政策性和开发性银行、各国有商业银行、部分股份制商业银行主要负责人均参加了会议。

　　保持房地产融资平稳有序

　　会议要求，人民银行、银保监会、各主要银行要全面贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，保持对实体经济的信贷支持力度，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务，保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转，为全面建设社会主义现代化国家开好局、起好步，提供有力的金融支持。

　　针对重点领域金融支持，会议指出，各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节。

　　其中包括，要加强跟踪监测，及时跟进政策性开发性金融工具配套融资，延续发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，力争形成更多实物工作量；要继续用好碳减排支持工具、支持煤炭清洁高效利用专项再贷款、科技创新再贷款、交通物流专项再贷款等结构性货币政策工具，不断完善对重点领域和薄弱环节的常态化支持机制；用好普惠小微贷款支持工具等优惠政策，加力支持小微市场主体恢复发展；此外，当前还要全力支持重点医疗物资生产保供企业的合理资金需求。

　　资产负债表回归安全区间

　　值得一提的是，会议再次提及房地产问题时，基调仍与此前一致，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　同时，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

　　“此次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动，这也说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说道，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容。

　　负债接续则意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作；权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健；预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其是各类金融机构企业。严跃进认为，要不断减少企业违约的风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　加大住房租赁金融支持

　　会议还强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

　　要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。

　　“会议释放继续落实好稳楼市一揽子政策措施，促进房地产平稳健康发展，有助于提振房地产信心。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉北京商报记者，随着国内经济稳步复苏，就业和收入改善，稳楼市政策落地见效，市场信心回暖，楼市需求复苏向供给端传导，后续楼市需求有望加快恢复。

　　另外，业内也认为，满足合理的改善性需求，是下一步稳定房地产市场、扩大内需的重要方面。正如中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹指出，2022年，影响房地产需求的三大因素，主要是正常市场总量下台阶、三年疫情影响导致老百姓失业和减薪，对收入预期的不稳定以及供给端风险不断爆雷。

　　在秦虹看来，随着近期密集出台的一系列关于房地产的融资支持性政策，2023年房地产企业有望回归常态。总体而言，房地产调控要做好保障性住房的建设，完善房地产市场的基础性制度；同时尽可能尊重市场，此外，也要支持新发展阶段房地产企业新模式形成，改变过去高负债、高杠杆、高周转的传统模式。

起底“共享会员”：看视频低至2元，出租账号衍生代理生意******

　　“XX的会员，谁有？”当共享视频会员成为一种省钱之道，“有偿共享”已经形成了一条黑灰产业链。

　　“售卖各大影音平台VIP会员，直充号和共享号都有，最低可达官方一半价格。”贝壳财经记者调查发现，一些代理平台上，视频、网盘、下载APP的会员均可低价租售，价格最低为2元/5-7天。此外，共享会员还有包月、3个月号以及年号等多种选择，其中芒果TV包月会员低至4.85元。

　　贝壳财经记者注意到，这些“共享账号”仅需要账号密码即可登录。不过，使用体验并不好，登录期间会出现被下线情况，或者提示异地登录需要验证手机号。值得一提的是，对于视频平台需要验证码登录，商家也早有了应对方法，购买“共享账号”还提供验证码接码平台。

　　对此，北京市中闻律师事务所合伙人赵虎对贝壳财经记者表示，对用户擅自出租自己视频平台或者在其他平台的账号，在法律上没有禁止性规定，但是用户在注册时和APP经营方有合同约定。“如果有专门从事出租相应视频网站账号的APP，可能会被视频网站起诉，因为这破坏了视频网站的商业模式，侵犯了其利益，是不正当竞争。”

　　包月会员低至3.45元，验证码登录商家包解决

　　“我们主要售卖会员直充卡，不过你要共享会员账号的话我们这里也有，包括优酷、爱奇艺、芒果TV、搜狐、乐视，均是低价出租。”贝壳财经记者搜索看到，一位商家宣称可出租会员账号。

　　贝壳财经记者从这位名为小周的商家所发布动态看到，通过其购买共享会员账号的多为学生以及只想看特定节目或者单个电视剧的用户。

　　“如果你想要月会员的话，爱奇艺7.65元，芒果TV4.85元，优酷、搜狐视频4.75元，乐视3.45元。”小周对贝壳财经记者表示，不同视频平台VIP可以选择5到7天号，3个月号和年号。“如果你嫌贵，最低可以以2元价格体验5至7天。”

　　这些低至个位数的共享会员账号极具诱惑力。相比之下，优酷连续包月VIP会员首月为12元/月，后续则为25元/月。这也就意味着，租赁共享会员账号仅为首月充值价格的40%，月会员价格的20%。

　　1月5日至8日，贝壳财经记者以体验为目的租赁了视频共享会员账号，尽管不同视频VIP会员的登录方式不同，但大多数通过账号密码(大多是用户账号为邮箱)即可。

　　记者付费获得账号密码后，商家随即发来提醒，“只能一个设备登录，首次登录哪台设备就用哪台，不可以换设备登录，禁止分享，禁止多登，多登100%封号不稳定”。

　　贝壳财经记者在体验中发现，租账号看视频的使用体验并不好。记者尝试了登录优酷会员，首次可以通过输入邮箱账号密码登陆，但间隔数小时后就发现自己已经掉线。其间，记者退出优酷APP，重新打开时则提示“账号同时登录设备过多”，需要重新登录。

　　而在记者尝试芒果TV会员时，则在登录时页面频频弹出异地登录警告，需要手机号验证码。对此，商家表示，出现验证码的情况只要联系他就好。此后，其发送给记者一个验证码接码平台，记者输入对方提供的手机号便能通过“接码平台”查询收到相应验证码。

　　从事反诈业务的人士对贝壳财经记者表示，由于绕过了实名制认证，“接码平台”实际上被广泛应用于黑灰产行业。

　　值得注意的是，在多种共享视频会员中，小周表示当前腾讯视频已经没办法出租，其原因或许为腾讯视频通过QQ或者微信账号登录限制，避免账号分享问题。

　　衍生共享会员生意：48元加盟，可代理各大影视账号出租

　　贝壳财经记者调查发现，共享会员背后，已经衍生出专门出租各类软件账号的“代理平台”。

　　一家“代理平台”宣称，48元代理费可以获得各大影视账号的拿号平台，在平台上可以低价获得各个共享账号的账号及密码，实现影视、音乐、网盘、外卖优惠券、听书等多种产品的直充、共享和激活码等。加盟代理后“可以在二手网站或者朋友圈出售，也可以自己收代理费，收入可观。”“平台永久有效，没有任何限制。”

　　而一位代理还在朋友圈晒出了近200元的日结工资的截图。

　　贝壳财经记者登录这一代理平台发现，其经营的产品种类更为丰富，不过大部分为直充类，即直接将会员费用充值进入本人账号。贝壳财经记者浏览这一代理网站发现，其实为会员账号“发卡平台”，所涉及视频账号主要有视频、音乐听书、知识教育办公、生活服务、腾讯增值服务五大类。

　　这一代理网站的共享账户业务，涉及手机APP、电视、平板类的共享会员账号。其中，哔哩哔哩电视会员月号售价9.25元，酷喵电视会员5-7天号售价2.85元。记者注意到，在购买时，该网站还特别提示称“只能固定一个设备使用，发现多卖，你所有的售后问题一概不处理”。

　　除了各类视频的共享会员账号外，这一代理平台还有作业帮、迅雷、WPS、百度网盘、网易云音乐等的VIP会员，月会员价格3.35元至6.85元。

　　此外，贝壳财经记者调查发现，目前还有平台提供“全网影视VIP永久会员”业务，其客服表示，只需要花9.8元即可买到一个“拥有所有视频网站VIP会员”的软件，在上面可以看到所有视频APP的电影。

　　业内人士表示，这也是另一种形式的共享会员，涉嫌侵犯版权。

　　去年开始，加强账号管理已经成为视频平台的行业共识。爱奇艺、优酷、腾讯视频等国内长视频平台均不断更新用户协议来加大对账号共享的打击。贝壳财经记者发现大多数视频APP的用户协议中明确“用户不得将账号转让、出租、出借或分享他人使用”的相关约定。

　　据了解，目前优酷、爱奇艺、腾讯视频等对同一账号多设备登录的规定不尽相同，优酷VIP协议规定，用户账号最多可同时登录3台设备(手机端App1个、Pad端App1个、电视端3个、电脑客户端1个、网页端1个、车载端1个、其他端1个)；而爱奇艺针对同一VIP账号最多允许5台设备登录(手机端App2个，Pad端App1个，电脑端1个，网页端1个)，同一爱奇艺VIP账号同一时间仅支持2台设备同时观看；腾讯视频VIP会员服务协议则表示可在手机、电脑、平板电脑端、智能硬件(除电视端)使用。

　　15元山姆会员也可共享，账号租赁涉嫌不正当竞争

　　贝壳财经记者随机采访了解到，不少人都有和亲人、朋友共享会员账号的经历。而目前线下会员也能够实现“有偿共享”。

　　一家售卖山姆实体店会员的客服对贝壳财经记者表示，可以以15元两次，24元全年的价格购买到他人的会员卡，“不用担心会员卡使用问题，按我们的方法99%都可以通过使用，不通过包退款。”

　　不过，记者体验发现，共享这一会员卡需要下载“山寨版”山姆会员商店APP，线下使用时还需要戴口罩规避店员的身份查证，而且不能通过自助机器结账，否则会因人脸识别不通过而导致结账失败。

　　1月10日，记者拨打山姆官方客服电话，对方表示消费者不能单独带着别人的会员卡去线下消费，消费者使用别人会员卡时，该会员卡的持有者也需要在现场。

　　一位负责知识产权类案件审理的法官对贝壳财经记者表示，虚拟账号的使用权类似于租赁，转租牟利肯定是禁止的。在实践中，视频网站的维权成本确实比较高。而对于私人的账号共享行为，如果共享会员账号的是家人、朋友，并不产生盈利行为，应不规制或者(后果)非常轻微。

　　另外一位知识产权法庭庭长告诉贝壳财经记者，一般限制视频网站会员账号出租行为主要依据的法律条款是《反不正当竞争法》第十二条或者第二条。不过，这很难制止个别私人的行为，此时视频网站往往会采取一些技术措施限制。

　　赵虎对贝壳财经记者表示，对用户擅自出租自己视频平台或者在其他平台的账号，在法律上没有禁止性的规定，“也就是说在法律层面上，既没有说用户可以出租，也没有说用户不能出租。但是，用户在注册的时候有个合同的约定，也就是我们每个人和这些APP经营方的电子合同，合同中大部分都写着禁止出租，如果用户出租的话，其可以根据合同的约定来处理。”

　　在赵虎看来，如果有专门从事出租相应视频网站账号的APP，可能会被视频网站起诉，“因为这破坏了视频网站的商业模式，侵犯了它的利益，是不正当竞争，当然同个人相比这是另外一个层面的事。”

　　贝壳财经记者浏览现有判例看到，有提供账号租赁平台曾被罚款百万元。2020年判决的“U号租”共享腾讯视频会员账号案例，以及2021年判决，2022年维持原判罚的刀锋公司运营的“租号玩”平台共享爱奇艺会员账号案例，法院均提到“被诉行为违反了诚实信用原则和商业道德”，并最终依据《反不正当竞争法》进行了判罚。

　　“一个正常经营正版视频资源的网站，须负担高额的著作权使用费，还须负担视频存储的服务器成本、带宽成本等，此外还有宣传推广等其他成本投入，为回收成本和获得收益，使得经营者逐步从提供免费视频服务加广告的模式转变为付费视频服务的模式。经营者只有提供更多样化的视频播放方式，才能不断满足用户的不同需求，不断提升用户的观看体验，反过来才能增强用户的黏性，从而获取更多的竞争优势。”针对视频会员账号的租赁行为，北京市海淀区人民法院在2020年的裁判文书中指出。

　　北京市海淀区人民法院表示，付费视频模式大致包括单片付费和会员付费两种，经营者根据成本和竞争策略制定具体的收费标准和会员规则，并结合技术手段对会员账号的使用范围予以明确限定，因为付费服务模式针对的对象是网络用户，而非提供互联网视频服务的其他经营者，所以限定为会员个人使用，具体使用数量通常也会控制在会员本人及其周围少数人范围之内，禁止被他人用于经营牟利。经营者上述通过诚实经营所争取到的竞争资源和竞争优势，不应被他人不当利用或破坏。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）